Atunci când situația economică a cetățenilor este îngreunată considerabil datorită unor împrejurări care nu depind de comportamentul acestora, statul poate interveni prin diferite legi pentru a echilibra raportul economic și juridic afectat, precum și în scopul de a proteja partea considerată mai vulnerabilă (consumatorul) într-un contract încheiat cu profesionistul.

Legea dării în plată (77/2016) a fost adoptată pentru a elimina o serie de inechități. Spre exemplu, în situația în care debitorul din contractul de credit nu dispune de mijloacele necesare achitării creditului către instituția de credit, instituția financiară nebancară sau cesionarului creanței, iar imobilul debitorului este executat silit, debitorul rămâne în continuare ținut să plătească o diferență de plată. Darea în plată, atunci când sunt îndeplinite condițiile de admisibilitate ale acesteia, are un efect extinctiv complet asupra contractului de credit, urmând să se stingă toate dobânzile și penalitățile odată cu creditul principal, prin oferirea de către debitor a imobilului afectat de garanție.

De acest regim mai favorabil pot beneficia consumatorii, adică orice persoană fizică sau grup de persoane fizice constituite în asociații, care acționează în scopuri din afara activității sale comerciale, industriale sau de producție, artizanale ori liberale. Prevederile legii dării în plată NU se aplică creditelor acordate prin programul „Prima casă”.

• Să fie vorba despre un consumator persoană fizică, conform definiției acestuia din O.G. 21/1992 privind protecția consumatorilor, pe de-o parte, și de un creditor profesionist, pe de altă parte, care poate fi o instituție bancară, un alt prestator de servicii financiare de creditare non-bancare sau cesionarul creanței generate de un contract de credit imobiliar încheiat cu un consumator;

• Cuantumul sumei împrumutate să nu depășească echivalentul în lei a 250.000 de euro la momentul acordării;

• Creditul să fi fost contractat de consumator cu scopul de a achiziționa, extinde, moderniza, amenaja, reabilita un imobil cu destinația de locuință sau, indiferent de scopul pentru care a fost contractat împrumutul, dacă acesta a fost garantat cu cel puțin un imobil având destinația de locuință;

• Inexistența unei condamnări definitive a consumatorului pentru infracțiuni în legătură cu creditul pentru care se solicită aplicarea prezentei legi;

• Condiția privind impreviziunea să fie îndeplinită:

reprezintă impreviziune în înțelesul prezentei legi situația în care pe durata executării contractului de credit, cursul de schimb valutar, aplicabil în vederea cumpărării monedei creditului, înregistrează la data transmiterii notificării de dare în plată o creștere de peste 52,6% față de data încheierii contractului de credit;

• să se realizeze o creștere de peste 50% a obligației de plată lunare pe durata executării contractului de credit;

• menținerea situațiilor prevăzute la literele a) și b) pe o perioadă de cel puțin 6 luni înainte de transmiterea notificării de dare în plată

• Transmiterea proprietății asupra tuturor bunurilor ipotecate în favoarea creditorului, dacă contractul de credit a fost garantat cu două sau mai multe bunuri;

• Încercarea de a echilibra și menține contractul de credit, încetarea acestuia putând fi dispusă doar în cazul unei imposibilități vădite de a fi continuat.

Consumatorul va transmite prin intermediul unui avocat o notificare creditorului, prin care îl informează fie că a decis să îi transmită dreptul de proprietate asupra imobilului în vederea stingerii datoriei, fie că solicită reechilibrarea (adaptarea) contractului de credit, prin suportarea împreună cu banca a diferenței de curs valutar. Notificarea trebuie să cuprindă și stabilirea unui interval orar, în două zile diferite, în care reprezentantul legal sau convențional al instituției de credit să se prezinte la un notar public propus de consumator în vederea încheierii actului translativ de proprietate. Notificarea va produce o suspendare a oricărei plăți către creditor și o suspendare a oricăror proceduri judiciare sau extrajudiciare demarate de creditor împotriva consumatorului sau a bunurilor acestuia.

Prin Decizia nr.432 din 21.09.2021 a Curții Constituționale s-a statuat că „o cauză întemeiată pe dispozițiile Legii nr.77/2016 poate parcurge 4 faze (2 extrajudiciare și 2 judiciare) iar în cadrul acestei proceduri se interpune art.4 alin.4 din lege care stabilește că echilibrarea și continuarea contractului de credit sunt prioritare. În consecință, încetarea contractului de credit va putea fi dispusă doar în cazul imposibilității vădite a continuării sale.”

Așadar, practica a conchis că în cuprinsul notificării debitorul poate recurge și numai la variante de adaptare/echilibrare a contractului fără a solicita și transmiterea proprietății, astfel cum este prevăzut în mod expres de lege.

În lumina interpretării Curții Constituționale, cu toate că legea prevede că prin notificare, debitorul îl invită pe creditor la notarul public în vederea încetării contractului și transmiterea proprietății asupra bunului imobil, în situația în care se urmărește doar o adaptare a contractului de credit și continuarea sa, este suficientă stabilirea unei întâlniri la cabinetul unui avocat în vederea realizării unei negocieri directe.

Creditorul, prin reprezentantul legal sau convențional, se poate prezenta la notar și va transmite înscrisurile necesare încheierii actului de dare în plată cu 3 zile libere înaintea primei convocări de către consumator, în cazul în care consideră că sunt îndeplinite condițiile de admisibilitate și contractul nu poate fi adaptat.

Cu toate acestea, în termen de 10 zile de la comunicarea notificării emise de consumator, creditorul poate contesta îndeplinirea condițiilor de admisibilitate. Această contestație va fi judecată la judecătoria din circumscripția domiciliului consumatorului. Hotărârea este susceptibilă de apel de către partea interesată, în termen de 15 zile de la comunicare. Orice plăți, precum și proceduri judiciare sau extrajudiciare demarate de către creditor vor fi suspendate până la soluționarea definitivă a contestației formulate de creditor.

Dacă contestația va fi admisă, creditorul va putea solicita penalități și daune-interese din partea consumatorului, dacă demonstrează că a fost de rea-credință la momentul depunerii notificării.

Dacă contestația va fi respinsă, creditorul are obligația să se prezinte în termen de 10 zile de la data respingerii la notarul public indicat de către consumator în notificarea prealabilă.

În cazul în care creditorul nu se prezintă la notar în termenul de 10 zile, consumatorul se poate adresa instanței să pronunțe o hotărâre prin care să constate stingerea obligațiilor născute în contractul de credit ipotecar și transmiterea dreptului de proprietate către creditor.

Pentru orice informații suplimentare și consultanță de specialitate, avocații din cadrul biroului nostru vă stau la dispoziție.

Hila Legal este un birou de avocați din Timișoara, născut din convingerea că avocatul este un partener spre succes. Construim alături de clienții noștri și luptăm pentru ei, în cheia inovației și a excelenței.