În contextul noilor norme metodologice în ceea ce privește vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan, adoptate prin Ordinul nr. M12/2021 și intrate în vigoare la data de 8 februarie 2021, precum și în contextul a tot mai multor solicitări de asistență și reprezentare juridică din partea clienților în vederea realizării procedurii de vânzare cu respectarea dreptului de preempțiune în considerarea noilor metodologii adoptate, vă prezentăm în articolul ce urmează condițiile pe care le presupune o asemenea vânzare și pașii de urmat.

Vânzarea terenurilor agricole aflate în extravilan, efectuată cu nerespectarea dreptului de preempțiune este sancționată de legiuitor cu nulitatea absolută, constituind totodată și contravenție sancționată cu amendă de la 100.000 lei la 200.000 lei.

Prin preemptor se înțelege titularul dreptului de preempţiune care poate să cumpere cu prioritate un bun, respectiv un teren agricol situat în extravilan, în ordinea stabilită de lege.

Categoriile de preemptori sunt următoarele:

• preemptori de rang I: coproprietarii, rudele de gradul I, soţii, rudele şi afinii până la gradul al treilea inclusiv;

• preemptori de rang II: proprietarii investiţiilor agricole pentru culturile de pomi, viţă-de-vie, hamei, irigaţii exclusiv private şi/sau arendaşii. În cazul în care pe terenurile supuse vânzării se află investiţii agricole pentru culturile de pomi, viţă-de-vie, hamei şi pentru irigaţii, prioritate la cumpărarea acestor terenuri au proprietarii acestor investiţii

• preemptori de rang III: proprietarii şi/sau arendaşii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării;

• preemptori de rang IV: tinerii fermieri;

• preemptori de rang V: Academia de Ştiinţe Agricole şi Silvice „Gheorghe Ionescu-Şişeşti” şi unităţile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii şi industriei alimentare, organizate şi reglementate prin Legea nr. 45/2009 privind organizarea şi funcţionarea Academiei de Ştiinţe Agricole şi Silvice „Gheorghe Ionescu-Şişeşti” şi a sistemului de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii şi industriei alimentare, cu modificările şi completările ulterioare, precum şi instituţiile de învăţământ cu profil agricol, în scopul cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan cu destinaţia strict necesară cercetării agricole, aflate în vecinătatea loturilor existente în patrimoniul acestora;

• preemptori de rang VI: persoane fizice cu domiciliul/reşedinţa situat/situată în unităţile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în unităţile administrativ-teritoriale vecine;

• preemptori de rang VII: statul român, prin Agenţia Domeniilor Statului, denumită în continuare A.D.S.

În cazul terenurilor agricole extravilane care sunt înstrăinate anterior împlinirii unui termen de 8 ani de la cumpărare, se instituie obligația plății impozitului de 80% pe suma ce reprezintă diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare, în baza grilei notarilor din respectiva perioadă.

Aceeași obligație de natură fiscală este instituită și în cazul înstrăinării directe sau indirecte, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, a pachetului de control al societăţilor care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan şi care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora.

În acest sens, proprietarii terenurilor agricole situate în extravilan au obligaţia să le utilizeze exclusiv în vederea desfăşurării activităţilor agricole de la data cumpărării, iar în situaţia în care pe terenul agricol există investiţii agricole pentru culturile de pomi, viţă-de-vie, hamei şi irigaţii exclusiv private se va păstra destinaţia agricolă a acestei investiţii.

Pentru terenurile agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km faţă de frontiera de stat şi ţărmul Mării Negre, către interior, precum şi cele situate în extravilan la o distanţă de până la 2.400 m faţă de obiectivele speciale, pot fi înstrăinate prin vânzare doar în condiția obținerii unui aviz specific al Ministerului Apărării Naţionale, fără însă ca această condiție să se aplice preemptorilor.

De asemenea, pentru terenurile agricole situate în extravilan, în care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potenţial arheologic evidenţiat întâmplător, pot fi înstrăinate prin vânzare doar cu avizul specific al Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia, condiție prealabilă care se aplică, de această dată, inclusiv preemptorilor.

• Formularea de proprietar (vânzător) către primăria din raza unităţii administrativ-teritoriale unde se află terenul, a unei *Cereri de afişare *și a Ofertei de vânzare însoţită de o serie de documente justificative.

• Ulterior formulării de către vânzător a Cererii de afișare a Ofertei de vânzare, primăria din raza unităţii administrativ-teritoriale unde se află terenul întocmește un dosar și va întocmi lista preemptorilor.

• În termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii de afișare a ofertei de vânzare, primăria din raza unităţii administrativ-teritoriale unde se află terenul afișează oferta de vânzare la sediul primăriei şi, după caz, pe pagina de internet a acesteia, timp de 45 de zile lucrătoare.

• În termen de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii de afișare a ofertei de vânzare, primăria din raza unităţii administrativ-teritoriale unde se află terenul procedează în înștiințarea preemptorilor, prin transmiterea notificării privind înregistrarea ofertei de vânzare la domiciliul, reşedinţa sau la sediul acestora.

• Primăria din raza unităţii administrativ-teritoriale unde se află terenul va transmite dosarul de la pct. 2, împreună cu lista preemptorilor și Procesul-verbal de afișare a ofertei, structurii teritoriale sau centrale, după caz, precum și A.D.S., în termen de cel mult 5 zile lucrătoare de la data înregistrării documentaţiei. Pentru terenurile cu suprafaţa de peste 30 ha, dosarul împreună cu documentele aferente se transmite structurilor centrale, iar pentru terenurile cu suprafaţa de până la 30 ha inclusiv dosarul se transmite structurilor teritoriale.

• În termenul de 45 de zile lucrătoare în care oferta este afișată, titularii dreptului de preempțiune care doresc să accepte oferta de vânzare a terenului, sub sancțiunea decăderii, trebuie își manifeste în scris intenția și să înregistreze Comunicarea de cceptarena ofertei, respectiv să comunice acceptarea ofertei vânzătorului.

• În perioada termenului de 45 de zile lucrătoare în care oferta este afișată, primăria din raza unităţii administrativ-teritoriale unde se află terenul înregistrează şi afişează la sediul primăriei şi pe site-ul propriu, după caz, toate comunicările de acceptare a ofertei de vânzare a terenului, depuse de oricare dintre preemptorii cuprinşi în lista preemptorilor sau de oricare alţi preemptori necuprinşi în listă şi care dovedesc ulterior întocmirii listei această calitate prin acte justificative, în vederea exercitării dreptului de preempţiune pentru oferta de vânzare în cauză.

• De asemenea, În termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea comunicării de acceptare a ofertei de vânzare, primăria din raza unităţii administrativ-teritoriale unde se află terenul are obligaţia să transmită, în copie, structurii centrale, respectiv structurii teritoriale, după caz, toate comunicările de acceptare a ofertei de vânzare a terenului, depuse de oricare dintre preemptori.

• Primăria din raza unităţii administrativ-teritoriale unde se află terenul va transmite vânzătorului comunicările de acceptare a ofertei de vânzare şi/sau ofertele de cumpărare depuse de potenţialii cumpărători, înregistrate la primărie.

• Structura teritorială sau centrală, după caz, înregistrează și verifică documentele transmise de primăria din raza unităţii administrativ-teritoriale unde se află terenul.

• De asemenea, structura teritorială sau centrală, după caz, publică pe site-ul instituţiei oferta de vânzare a terenului şi comunicările de acceptare a ofertei în termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrare.

• În termen de 10 zile lucrătoare de la expirarea termenului de 45 de zile lucrătoare în care oferta este afișată, structura teritorială sau centrală, după caz, verifică îndeplinirea condițiilor legale cu privire la exercitarea dreptului de preempțiune, iar, în situația în care aceste condiții sunt îndeplinite, structura teritorială sau centrală, după caz, emite Avizul necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică sau pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare, comunicându-l vânzătorului și primăriei la care a fost înregistrată oferta de vânzare.

• Ulterior îndeplinirii condițiilor legale cu privire la vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan, respectiv ulterior obținerii avizului emis de structura teritorială sau centrală, se poate trece la încheierea contractului de vânzare în formă autentică.

Pentru orice informații suplimentare, biroul nostru de avocați vă stă la dispoziție.

Hila Legal este un birou de avocați din Timișoara, născut din convingerea că avocatul este un partener spre succes. Construim alături de clienții noștri și luptăm pentru ei, în cheia inovației și a excelenței.