Tranzacțiile imobiliare ocupă o parte importantă a vieții economice și multe dintre ele se realizează prin intermediul agențiilor imobiliare. Acestea din urmă pun la dispoziție diferite platforme în vederea identificării imobilelor dorite de clienți și încheie cu potențialii vânzători sau cumpărători contracte de intermediere imobiliară.

Acest contract, la prima vedere cu un cadru simplu, pune în realitate o serie de problematici juridice și lasă, nu de puține ori, agentul imobiliar (intermediarul) fără plata aferentă serviciilor prestate. Vom vedea de ce în rândurile de mai jos.

Contractul de intermediere este reglementat în principal de Codul civil (art. 2.096 - 2.102), de legi speciale, respectiv Ordonanța Guvernului nr. 21/1992 privind protecția consumatorilor și  Legea 193/2000 privind clauzele abuzive din angajamentele încheiate între profesioniști și consumatori, dar și de reglementări europene, cum este Directiva 93/13/CEE privind clauzele abuzive încheiate în contractele cu consumatorii.

Majoritatea contractelor de intermediere nu țin cont de dispozițiile legale mai sus amintite și sunt conturate simplist sau mult prea general, fapt care deschide oportunitatea clientului de a „*ocoli” *obligația de plată a comisionului.

Cu titlu minimal, contractul de intermediere imobiliară trebuie să cuprindă următoarele elemente:

a)datele de identificare a părţilor;

b)obiectul contractului/natura serviciului prestat;

c)preţul solicitat de proprietar/pe care este dispus să îl plătească cumpărătorul;

d)termenul de valabilitate al contractului;

e)condiţiile în care contractul poate fi denunţat unilateral;

f)condiţiile în care contractul poate fi reziliat;

g)nivelul maxim al comisionului datorat de consumator agenţiei imobiliare pentru contractul ce urmează să se încheie;

h)clauza de exclusivitate, în cazul în care aceasta a fost acceptată de părţi;

i)precizarea situaţiilor în care consumatorul datorează comision agenţiei imobiliare;

j)drepturile şi obligaţiile părţilor;

k)situaţiile de forţă majoră;

l)data încheierii contractului;

m)caracteristicile generale ale imobilului, care pot influenţa decizia de cumpărare, incluzând nivelul de finisare, dimensiuni, vechime şi poziţionarea faţă de punctele cardinale;

n)tarifele pentru serviciile prestate.

Mai mult, art. 9 din cadrul OG nr. 21/1992 reglementează expres conținutul obligației de informare cu privire la serviciile de intermediere imobiliară, fiind necesar ca persoana fizică (consumatorul) să fie informat în scris, corect, complet şi precis, încă din faza precontractuală, cu privire la:

• preţurile practicate în piaţă pentru tipul de imobil ce urmează a face obiectul intermedierii imobiliare, conform

• informaţiilor existente în baza de date a agenţiei imobiliare;

• deficienţe şi alte inconveniente cunoscute de agenţia imobiliară sau pe care în mod rezonabil putea să le cunoască, incluzând surse de zgomot, umezeală, poluare, miros, pericol de inundaţii sau surpări, organizarea în apropiere a unor manifestări populare periodice, istoricul terenului sau al clădirii, posibile dezavantaje ale vecinătăţilor;

• nivelul comisionului practicat de agenția imobiliară;

• situaţia juridică a imobilului;

• nivelul estimativ al costurilor ce urmează să fie suportate de consumator, pentru obţinerea documentelor şi întocmirea actelor necesare încheierii contractului.

Lipsa unuia sau mai multor elemente din cele enumerate supra, sau formularea lor deficitară în cadrul contractului de intermediere duce, în practică, la dificultăți în executarea contractelor și mai ales în plata comisioanelor datorate intermediarilor.

Cu titlu exemplificativ, o penalitate lacunar prevăzută în contract poate fi interpretată ca fiind o clauză abuzivă și anulată de instanța de judecată.

Tot astfel, lipsa de informare completă a consumatorului poate conduce la invocarea, de către consumator, a excepției de neexecutare a contractului (în temeiul dispozițiilor art. 1556 C.civ) pentru justificarea neplății comisionului sau la atragerea răspunderii contractuale a intermediarului (în temeiul 1350 C.civ).

Fie că vorbim despre clauze abuzive, elemente care lipsesc în contractul de intermediere sau clauze deficitar formulate, elaborarea corectă a contractului de intermediere este cheia în afacerea agențiilor imobiliare.

Pentru mai multe informații sau întrebări suplimentare, avocații din cadrul biroului Hila Legal vă stau la dispoziție.

www.hilalegal.ro

office@hilalegal.ro

office@hilalegal.ro

0742.789.650