Piața imobiliară din România a cunoscut o creștere rapidă în ultimul deceniu, însă această expansiune a venit și cu riscuri serioase pentru cumpărători, mai ales pentru cei care achiziționează locuințe „off-plan” – adică imobile încă în construcție. Practica unor dezvoltatori de a solicita avansuri mari, fără a oferi garanții suficiente, a dus în numeroase cazuri la pierderea banilor de către cumpărători atunci când proiectele nu au fost finalizate ori au intrat în insolvență. Pentru a corecta aceste dezechilibre, Parlamentul a adoptat Legea nr. 207/2025, supranumită „Legea Nordis”, care modifică legislația în domeniul construcțiilor și cadastrului și introduce reguli stricte pentru vânzarea de imobile viitoare. Scopul: protecția consumatorului, creșterea transparenței și stoparea practicilor abuzive.

Legea impune ca orice promisiune de vânzare pentru un imobil aflat în construcție să fie încheiată în formă autentică, adică în fața notarului.

Dezvoltatorul poate încheia o astfel de promisiune numai după:

• notarea autorizației de construire în cartea funciară;

• realizarea operațiunii de preapartamentare (pentru blocuri);

• deschiderea cărților funciare pentru fiecare unitate viitoare.

Acest lucru elimină situațiile în care cumpărătorii plăteau avansuri pentru apartamente „pe planșe”, avansul fiind achitat pentru un apartament care era doar la nivel de idee, fără o minimă materializare sau individualizare.

Ce înseamnă preapartamentarea?

Deschiderea de cărți funciare provizorii pentru fiecare apartament viitor, înainte ca blocul să fie finalizat. Este o măsură care asigură transparența și trasabilitatea.

O altă modificare relevantă este limitarea avansurilor în funcție de etapa construcției. Acestea sunt, după cum urmează:

• Până la 5% – prin contractul de rezervare

• Contract valabil maximum 60 de zile;

• Suma se scade din prețul final;

• Dacă dezvoltatorul nu încheie promisiunea de vânzare în termen, trebuie să restituie banii în 30 de zile.

• Până la 25%

• doar după finalizarea structurii de rezistență

• Trebuie dovedită prin proces-verbal de recepție.

• Până la 20% – doar după finalizarea instalațiilor

Aceste plafoane sunt obligatorii și au rolul de a reduce riscul ca un cumpărător să plătească sume mari înainte ca imobilul să fie avansat din punct de vedere tehnic.

Toate sumele plătite ca avans trebuie depuse într-un cont bancar distinct, dedicat exclusiv acelui proiect. Contul poate fi utilizat de dezvoltator numai cu avizul diriginelui de șantier/persoanei responsabile („bun de plată”).

Această măsură:

• limitează folosirea banilor clienților în alte scopuri,

• oferă o trasabilitate mult mai clară a fluxurilor financiare.

Legea introduce o sancțiune importantă pentru dezvoltatorii care folosesc banii cumpărătorilor în alte scopuri decât dezvoltarea proiectului:

→ amendă de 1% din cifra de afaceri a anului anterior

Deși regulă pare severă, în practică există limite:

• multe companii sunt vehicule noi fără istoric de cifră de afaceri → sancțiunea devine aproape inexistentă;

• nu există un mecanism extern de control care să verifice modul în care au fost folosite fondurile;

• procedurile de monitorizare nu sunt clar definite.

„Legea Nordis” se conturează ca una dintre cele mai ambițioase și necesare intervenții legislative din ultimii ani în piața imobiliară românească. Ea nu modifică doar proceduri tehnice sau procente de avans, ci încearcă să rescrie raportul de forțe dintre cumpărător și dezvoltator într-un domeniu în care, tradițional, consumatorul a fost partea vulnerabilă. Prin limitarea strictă a avansurilor, legea pune capăt practicii riscante a finanțării masive a proiectelor din banii clienților, oferindu-le acestora o expunere financiară mult mai redusă în etapele incipiente ale construcției.

Totodată, noile reguli de carte funciară și obligativitatea autentificării notariale aduc un nivel de trasabilitate și transparență important. Cumpărătorii au pentru prima dată garanția că promisiunea de vânzare are un suport juridic real, verificabil, notat în registre oficiale, reducând semnificativ riscul înstrăinărilor duble sau al proiectelor opace. Introducerea mecanismului de preapartamentare reprezintă, la rândul său, o schimbare structurală: fiecare unitate viitoare capătă o existență juridică încă din faza de proiect, ceea ce permite monitorizarea clară a situației fiecărui apartament și impune o disciplină suplimentară dezvoltatorilor.

Dincolo de caracterul tehnic al acestor măsuri, miza reală este restabilirea încrederii într-o piață care, ani la rând, a funcționat pe un teren incert. Legea Nordis oferă cumpărătorilor mai multă protecție, mai multă informație și un cadru contractual mai sigur. În același timp, ea obligă dezvoltatorii să își profesionalizeze practicile și să opereze în condiții de transparență și responsabilitate sporite.

Desigur, succesul acestei reforme depinde de aplicarea ei efectivă: clarificări tehnice, produse de asigurare dedicate, controale reale și sancțiuni eficace vor fi necesare pentru transpunerea în practică a dezideratelor prevăzute de lege.

Din perspectiva direcției în care ar trebui să evolueze piața imobiliară românească, „Legea Nordis” marchează un pas decisiv. Ea nu garantează lipsa riscurilor, dar creează, pentru prima dată, un cadru coerent în care cumpărătorii să fie protejați, iar dezvoltatorii să fie responsabilizați, punând bazele unei piețe mai corecte, mai predictibile și mai mature.Deși reprezintă o reformă amplă și necesară, eficacitatea „Legii Nordis” rămâne, cel puțin pentru moment, parțială. Actul normativ a fost promulgat de Președinte și publicat în Monitorul Oficial la data de 08.12.2025, însă va intra efectiv în vigoare la 3 luni de la publicare, interval în care multe dintre mecanismele sale – precum preapartamentarea sau garanțiile financiare – necesită norme tehnice, clarificări administrative și adaptări instituționale care încă nu există. Până la operaționalizarea completă a acestor instrumente, rămâne de văzut în ce măsură legea va putea produce imediat efectele de protecție pe care le promite, ceea ce explică percepția actuală privind eficacitatea ei limitată. Totuși, intrarea în vigoare programată oferă sistemului juridic și pieței imobiliare timpul necesar pentru a se ajusta, existând speranța că, odată implementată pe deplin, legea va putea funcționa la capacitatea pentru care a fost concepută.

Pentru mai multe informații sau întrebări suplimentare în materia drepturilor reale, avocații din cadrul biroului Hila Legal vă stau la dispoziție.

www.hilalegal.ro

office@hilalegal.ro

office@hilalegal.ro

0742.789.650